John Lin 美國投資日誌

有沒有人跟我一樣看好EBAY呢？

除了商品天然氣等會因通膨而跟著漲外，我最看好的就是EBAY。EBAY本身的業務穩定成長，不過沒有太多值得提的。但是EBAY 有個金母雞: Paypal！

Paypal是目前唯一全球性的網路收款機制，目前沒有任何的競爭對手（潛在的不少。大家都覬覦這個市場。）而且他本身有如同銀行一樣存取款的功能，卻沒有一般銀行的經常性支出，沒有店面沒有業務員。有了Paypal就像是有了一個隻下金蛋的金雞，EBAY股價還能這麼便宜真是太好了～！

年都過去1/3了才來展望，呵呵。

去年股市呈現皆大歡喜的情況，相信去年有買股票的都樂不可支吧。今年沒意外應該也是呈現跌跌撞撞的向上爬的局面，能源及商品應該是最有可能漲的部份，因為美國跟中國兩大國同時放出過量的資金，造成通貨膨脹。

只要市場上錢多，熱錢就會跑進任何可以投資的產品。今年邁阿密的地產已經呈現搶底的情況，很多物件價格都超過原來的賣方的標價。有趣的是可以看到很多成交買主姓名都是華人，表示邁阿密市場的確吸引不少華人來投資。

今年應該是個投資者的好年，窮人的歹年（通貨膨脹）。

以下是轉貼今周刊的內容。比起東京的租金報酬率，算起來邁阿密的租金報酬率更高！


置產攻略一》一千二百萬買兩房 月收七萬租金
文 編輯部 /撰文/莊　芳、朱芷君

吳淡如用四百萬 當上東京包租婆


眼看台北房價直直漲，總是覺得買房不易嗎？知名作家兼主持人吳淡如告訴你，想當包租公、包租婆，不妨考慮前往日本東京，用相對便宜的成本，賺進穩穩的租金報酬率，為自己做好退休計畫！

陰冷的冬日午後，台北東區一家時尚餐廳內，氣氛卻是熱鬧滾滾。近二十位男女分坐三大桌，有人拿出地圖端詳，有人專心一意動筆計算，還有人交頭接耳、一臉正經，彷彿在密謀重大計畫。

可別以為這是什麼傳銷集會，這群人不是業務，而是買家。看房子是他們的嗜好，而讓他們眼睛發亮的投資標的並不在台灣，而是亞洲數一數二的國際都會——東京。

知名主持人吳淡如，也是其中埋頭研究東京房市資訊的一員。過去，她積極投入股匯市，自認投資經驗十分豐富，但在經歷了金融海嘯之後才發現，很多金融商品「不見得可靠」。

理財一向精明謹慎，幾乎不碰任何高風險商品的吳淡如說，她在二○○九年檢視自己基金、外匯等投資部位的總績效時，沒想到累積幾年的報酬率，「竟然只有二、三％而已，簡直就是白忙了一場！」

七％報酬 決定跨海當包租婆

原本以為近幾年台灣房市呈現高漲趨勢，可以從中賺一筆，結果吳淡如卻還是以失敗收場。「唉，明明台灣房價都在漲，我卻沒賺到錢呀！」避開房價高漲的台北市，○七年她曾聽朋友建議在台中市區投資買房，好不容易等到一○年轉手賣掉卻賠了錢，讓她對於國內房產標的頓時失去信心。

但是對於投資這件事，她仍未死心。吳淡如笑說，自己很早懂得「天有不測風雲」的道理，惟有提前做好完善的布局，才能在市場面臨風暴或是動盪時，讓個人資產穩穩地向上提升。尤其是她○九年產下一女之後，「更要好好為自己退休，以及女兒的教育基金做準備。」

喜愛日本旅遊的吳淡如，有一次透過朋友得知東京房地產的價格近年下滑不少，仔細研究資料並計算租金水準，平均可有七％以上的高報酬率，一○年初便決定出手買屋，跨海當包租婆。

「仔細算算，東京部分地區的房子比台北還便宜，」吳淡如說，現在台北房價很高，以家長心目中的好學區師大附中為例，「看起來地震時搞不好會倒的舊房子，一坪還要一百萬元。」她形容，投入成本頗高，租金收入卻不高，「就算數千萬元的房子，月租也很難超過四萬元，報酬率僅有一％左右，所以在台北當房東實在划不來。」

她在東京買的兩間中古小套房，一間是在西新宿的重要地標「東京都廳」附近；另一間則選在日式風情濃厚、常作為戲劇拍攝場景的神樂。雖然各只有七坪與十六坪左右，但因日本買賣房屋是以室內可用面積來計算，不計公共設施空間，租給單身族居住，可說是綽綽有餘。

以神樂的套房為例，七坪大小總價還不到新台幣四百萬元，「我想這種價位，在台北應該買不到房子吧！」另外一間十六坪的套房，成交價則為新台幣八百五十萬元。光是這兩間套房扣除必要支出以後，合計每月為她帶進七萬元的租金收入，預估不到十五年回本，「你們看，這是不是比國民年金還要好？」吳淡如打趣地說。

既然鎖定要當包租婆，就必須以容易出租或已有房客為目標，就和在台北找房子一樣，離地鐵越近越好、生活機能便利絕對是首要考量原則。吳淡如表示，她盡可能找尋已有房客的物件，減少空屋機會。此外，為了方便管理海外資產，每月再花一筆資金，請當地物業託管公司代為管理，省去租屋期間的瑣事處理...（精采完整內文請見《今周刊》738期）

以下是整理出來除了房價之外其他相關費用。主要針對現金買家，因為沒有貸款，手續會簡單許多，也少了不少費用( lender's fee )：

驗屋費（House Inspection Fee），通常費用是$400到$800元。

交易費 ( Transaction Fee )，一般約$300到$500元。

產權相關費用 ( Title Charges ) ，包括 closing fee 及 title insurance ，不同title company價格不一定，也會因為房價而有所不同。這部分費用如果給賣方選擇title company可以要求賣方支出部分。
　　
房屋保險（Property Insurance），如需要貸款，銀行一定要求新屋主在成交日起，屋主已為房子買了保險才出貸款；沒貸款建議也是要買的，看需要的程度購買。
　　
測量（Survey），如前屋主有加建的話，測量紙應該顯示出來，證明是得到政府批准的。如沒有測量紙，可購買「業權保險」（Title Insurance），大概$400元、重新作測量，大概在$2000元起；
　　
稅 ( Government Recording and Transfer charges )，包括註冊費及印花稅 recording fee, local tax/ stamps 和state tax stamps，現金購屋費用約是購屋價的千分之六~八。

律師費（Legal Feesand Disbursements）非必須，律師費大概$300-$500元，律師向政府查正業權及其他事項時的費用通常在$400元左右；

此外地稅方面這裡是每年年底繳稅，因此交屋時對方會給你這一年到交屋時的估算的稅，所以會先拿回一筆錢。到年底我們再繳全年的稅。

華倫巴菲特是我心目中的最佳投資大師。他的一言一語常常透露著投資的真理。

這陣子重新拿出他的自傳再看一遍，每每看到我與他有相似的情況不由得會心一笑。看起來我會崇拜他也不是沒有原因的（因為我跟他很像哈哈）。

以下是巴菲特兩句投資的金句：

（投資任何東西最好）不需要持續性的支出，而會持續產生現金，並保有持久的競爭優勢。

（投資的物件本身有）人事問題的不宜投資。

但其實巴菲特的投資中有些失敗的案例就是違反了以上兩件事。如當初買進的波克夏（違反了一），及後來的所羅門（違反了二）。只能說人還是要時時得檢討自己，避免犯下不該犯的錯阿。